建物の明渡しSubmission

このようなお悩みはありませんか？

• 賃借人が家賃を支払ってくれない
• 賃借人以外の人が住んでいる
• 夜中の騒音がひどく、周辺住民から苦情がきている
• 賃貸している物件がゴミ屋敷となっている
• 賃貸している物件が勝手に改築された

法律にのっとった適切な対応を

家賃滞納や迷惑行為を行う住人への対処が遅れると、滞納家賃の回収が不可能となったり、他の入居者が転居することにより空室が生じるなど、賃貸経営に重大な損失が生じる可能性があります。

トラブルを事前に防ぐため、入居申込時に行われる審査の際に、賃借人の経済的信用や生活実態について十分な調査を行うよう心がけることはもちろん重要ですが、すべてを把握することは不可能というのもまた実情です。
トラブルが発生してしまったら、迅速に、適切に解決することで、トラブルが大きくならないように努めることが肝要です。

賃借人が契約違反を犯していても、賃貸人は、賃借人の許可なく賃貸物件から荷物を運び出し、明渡しを断行することはできません。
どんなに悪質なことが行われていても、法律にのっとった手順を踏まなければならないのです。

賃貸借契約の解除が認められる例

まずは、賃貸借契約の内容、賃借人の契約違反の内容・程度、物件の現状などを調査します。
賃料を請求する相手は誰か、明渡しを求める相手は誰か、どのような解決が妥当か、契約を解除できるフェーズかなど、問題解決に向けての見通しを立てます。

賃貸借契約のような当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ、契約を解除することはできません。

賃貸借契約の解除が認められる具体例は下記のとおりです。

• 使用目的違反
• 迷惑行為・ペット飼育
• 無断増改築
• 無断転貸・無断譲渡

法的手続き

（１）内容証明郵便の送付

調査結果にもよりますが、まずは賃借人の事情を聴いた上で、話し合いや交渉を通しての解決を検討します。
内容証明郵便を送付して、相手方に支払いを催告し、契約解除の意思を表示しながら、交渉の場を設けます。

任意の交渉を通じて、賃借人が賃料の支払いに応じたり、明け渡すことを認めた場合は、これで解決です。しかし、交渉に応じなかったり、行方不明であったり、任意の交渉では事態が改善しない場合は、訴訟提起へと移ります。
当事務所は、ご相談から訴訟の提起まで、約1カ月でスピーディーに行います。

（２）訴訟

任意での和解交渉に賃借人が応じない場合、賃貸人は、まず建物明渡訴訟を提起します。
賃料の不払いがある場合、裁判では、建物の明渡しに加えて、滞納家賃の支払いも請求します。

（３）強制執行

裁判を通じて建物明渡しの判決を得たとしても、賃借人がその判決に従わなければ、賃貸人は強制的に賃借人を立ち退かせることができません。
賃貸人が強制的に権利の実現を図るためには、国の機関（執行機関）による強制執行の手続きを踏まなければなりません。

（４）明渡しの催告

執行官は、債権者から強制執行の申立がされてから、原則として2週間以内の日に、債務者に対して明渡しの催告をします。

（５）明渡しの断行

執行官は明渡しの断行日当日、執行場所で目的不動産内の動産類を搬出し、目的不動産を空き家の状態にして、債権者に引き渡します。
これにより建物明渡しの強制執行手続きが終了します。

建物の明渡しを法的に実現するには、時間と費用がかかります。
しかし、問題を放っておけば、事態はより深刻になる一方です。
おかしいなと感じたら、できるかぎりお早めにご相談ください。